- 6月18日，有媒体调查北京房贷情况显示，北京房贷首套房多以基准利率为主，短短半年已历经4次调整；对此，海通证券宏观债券分析师姜超认为，银行利率飙升或因“银行无米下锅”。5天前，央行公布5月人民币信贷数据，广义货币M2增速首次跌破个位数。而当银行资金是否面临紧张正值热议之际，美联储加息消息随即公布，再度触及全球投资者敏感神经。宏观金融的波动势必传导至股市、债市及汇市，不过，对中国百姓而言，最关心的莫过于房子。那么，美联储加息对全球楼市意味着什么？近期的M2增速下跌与此有何关联？就楼市基本面而言，当下房地产又究竟处于何种态势？
【全球面】
全球楼市迎来“去泡沫化”时代
6月14日，美联储如期进行今年第二次加息，将基准利率上调25个基点，并表示今年至少还将加息一次。同时，美联储宣布将在年内启动缩减资产负债表，概述了其4.5万亿美元资产负债表的减少计划，起步上限为每月100亿美元。
这项缩减计划包括了政府债券、抵押担保证券、以及金融危机之后所收回的其他资产，而且还将逐渐增加缩减规模，直至国债削减规模达到300亿美元，抵押支持债券为200亿美元。
事实上，美联储加息早已在市场预期中，但这样的“缩表”计划却出乎意料。这明显表明美联储多年的货币宽松政策拐点真正来临——将原来释放到市场的几万亿美元的货币逐步收回去。
有专家预测，美联储最终会将基准利率提高至4%以上，并将4.5万亿美元负债规模缩表至3万亿美元。这样规模的加息和“缩表”，必将影响全球的楼市、金市、债市和股市。
虽然，加息对于持有美国国债和美元资产的投资者来说，意味着获得利息变多，持有美元资产就会更赚钱。不过，加息对于楼市，未必是好事。所谓“春江水暖鸭先知”，感触最深的，怕是每次楼市调整，都被迫打前战的“豪宅”销售。
今年6月28日，美国得克萨斯州将举办一场房地产“礼宾拍卖”活动，其中Champ d'Or是这场拍卖会叫价最高的房产。Champ d'Or建于2002年，位于达拉斯以北，是一栋占地面积达48000平方英尺的豪宅，是美国最大的手机分销商CellStar的创始人——艾伦·姤菲尔德夫妇共同打造的梦想家园（比如，主卧的穿衣柜门把手用18K金制造），整个建筑拥有6间卧室和14间浴室，建造成本为5200万美元。
然而，Champ d'Or目前的业主塔巴尼集团CEO——塔巴尼，曾经在2015年底美联储加息前夕，将其产业挂牌上市，打着“购买此豪宅，免费获赠直升机和劳斯莱斯”，总要价为1750万美元，也无人接盘。从中不难看出，加息对豪宅价值的巨大影响。
近日，随着美联储加息和“缩表”超预期，美国、加拿大、智利、意大利、希腊、以及巴拿马等地的私人岛屿也出现豪宅抛售潮，几乎全球蕴含泡沫的楼市，都开始出现下跌迹象。
而英国、加拿大等政府也预计将通过加息来收紧货币，主动刺破房地产泡沫是为了避免未来出现经济危机。
事实上，对于近年来楼市具有泡沫的国家或地区的家庭，其所增加的“财富”越来越多建立在债务上。由于超低的利率，人们感觉自己还贷能力大幅增强，于是毫不犹豫的向银行贷款，却不管未来利率上升时，是否具有还贷能力。他们不会去想，这十年来目前市值60万加元的公寓，其中有30万加元，其实是靠银行的借贷——债务堆积而来的。
目前来看，随着美联储进入加息周期及大幅缩表，各国也将跟进，借贷成本必然上升，这对于楼市泡沫好似釜底抽薪。一方面，泡沫楼市的接棒者将迅速减少，楼市拐点将至；另一方面，随着还贷额不断增加，几年前美国金融海啸的情景难免重现。
总体而言，美联储的加息缩表下，全球楼市或将迎来“去泡沫化”时代——将之前由债务堆出来的“虚幻的财富”一并抹去。
陈思进（资深金融风险管理顾问）
【政策面】
楼市此次“横盘期”会比较长
炎热的夏天已经到来，而大家期盼的楼市降温却未见迅速。尽管此前有报道称，调控严厉之下楼市降温、二手房开始出现下降趋势，但事实上，除了几个一线城市处于横盘之外，大多数二线城市依旧火热，部分三线城市则进入地王频出的阶段。
横盘又称盘整，是股市中的一个名词，也可指称楼市——指股价或房价在一段时间内波动幅度小，价格呈牛皮整理，方向不易把握，是投资者最迷惑的时候。此时，投资者不应参与操作，应注意观察。
与前几次周期不同，这次楼市周期会突破三年的限制，当然具体到今年，会延长盘整期。
简单回忆一下十年来楼市周期调整：2007年调控后，年底开始楼市调整，第二年市场受挫明显；2011年1月，限购政策出台，夏秋之际就迎来整体调整；2014年，杭州房价首降，随后蔓延大江南北。
然而，这次的楼市调整却和前三次不同，几个重要因素导致尽管调控声音很大，但对于大多数城市，却未到伤筋动骨的程度。细分析下来，主要有这几个原因。
首先，市场本身周期延长，本轮地产热潮是在实体经济不振、外汇管制严重的多重局面之下，资金充盈却无处可去，这并非短时间内能遏制，需要时间和空间，比如延伸到三四线城市，才能消化吸收。
其次，本次调控是因城施策，并非一刀切，这样虽然有利于根据实际情况做决策，但也使地方政府在调控上有相当大的主动权，可以层层加码并出现调控反复。比如，杭州加码七次，显然有投鼠忌器之嫌。而南京、济南等地放开高学历人员之限制，也是放开口子。因此，除一线城市严厉之外，很多二线城市看似调控风雷滚滚，实际上风雨不大。这无论对于开发商还是炒房者压力都不是那么大。
再次，从成本来看，基于前期产生的大量地王的强力成本支撑，让地产企业很难出现降价。毕竟企业需要赚钱，既然很多地方政府限价，只能通过捆绑车位和装修来解决签约问题。出让土地多的城市必然地王多，比如南京、合肥、郑州，还得高价卖房。出让土地少的城市，楼盘稀缺，更得捂着卖。
至于资金面，无论去年还是今年，大多房企的销售都有了巨大增长，大量资金依然涌入地产行业，因此，地产企业资金基本不是问题，更加没有调整的压力。即便有个别项目不行，大不了高价买身，拿不到地的企业有得是，不愁下家。看看今年有多少烂尾多年的楼盘，依然能成功卖得好价钱，就知道目前还是钱不缺地缺的大局面。
总体来看，正如黄奇帆同志在复旦演讲所说，楼市调控真要起作用，确实到了需要建立长效机制的时候，需要从多角度下手，提供整体解决方案。但这又哪是一朝一夕之功？尽管很多人不看好今年下半年的楼市，但笔者以为，今年楼市的横盘期恐还将延续。变局总会到来，但未必会那么快，楼市的调控和长效机制的建立，才是真正任重道远。
【金融面】
M2破十：房价暴涨基本结束，利好实业
日前，央行公布了5月金融数据统计报告，M2增速几十年来首次跌至个位数9.6%。随后，各种解读恐慌而至。然而，这个数据却可以确定一个现实：从全国来看，房价暴涨基本结束，结合部分地区出现下跌和交易被冻结情况，对实体经济是好事。
笔者此前发表多篇文章，论证M2与房价关系，纵观去年银行贷款数据，可以发现大部分新增贷款都是房贷，那么银行贷款的派生存款多由房贷构成。一言以蔽之，房价上涨会拉动M2上涨，房价下跌到一定幅度也会拉动M2下跌。
不仅贷款构成，对房价的另一个考量是外汇。中国房价总市值大约在270万亿元人民币，5月底中国M2余额160.14万亿元人民币，外汇储备只有3万亿美元，大约合21万亿元人民币。
相较于国外的优质空气、永久产权以及低成本，投资者将房子卖掉转而换汇海外购房十分常见，这从此前被调侃的中国购房者蜂拥加拿大炒高房价，可见一斑。270万亿元总市值的房子，卖出十分之一，外汇就换空了。笔者曾分析，为保持国家安全稳定，决策层的价值排序首先在保汇，而保汇就得降房价。
从各地楼市调控措施看，也确实在从根本上解决问题。比如，今后5年，北京市将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。同时，将新建150万套住房，包含25万套自住型商品住房和20万套中低价位、中小套型商品住房。
不过，由于新增贷款主要依赖于房贷，因此降房价就势必拉低M2，并造成商业银行被动缩表。因此，M2降速某种程度上反映出由房贷着手的去杠杆初见成效。
再看更能反映实体经济侧面的狭义货币M1。该数据自去年下半年以来，一直保持20%速度持续增长，这主要是由于租金、税费、人工等成本高企，大量企业不再增加投资，减少不贷款、甚至归还到期贷款，把钱存入银行所形成的结果。不过，今年五月M1同比增长降至17%，表明有企业开始将自有存款用于生产经营。
根据央行社会融资总规模和增量统计来看，2017年5月末社会融资规模存量为165.2万亿元，同比增长12.9%。其中，对实体经济发放的人民币贷款余额为111.95万亿元，同比增长13.2%。细分变化看，包括对实体经济发放的人民币贷款增加1.18万亿元；对实体经济发放的外币贷款折合人民币减少99亿元；委托贷款减少278亿元等。
从这组数据中可以发现：随着委托贷款等其他融资渠道正规化后，其他渠道融资有所减少，并且企业外汇贷款控制从紧；然而，银行对实体贷款增加，说明企业贷款意愿增强。上述情况表明，企业对银行贷款的依赖越来越强，但根据M2表征，银行将主要资金都投向了房地产，这成为了企业急迫需要上市融资的资金层面大局。在各方压力下，首次公开发行IPO成了企业融资的另一个压力口。
早在去年，中国M2已经成为第一大经济体美国和第三大经济体日本的总和，一线城市北上广深房价总市值是美国的一半，是整个日本的房地产市值。中国的M2快速增长主要由房价拉动，房价下跌必然会拉动M2放缓甚至下跌，这对实体经济是利大于弊。毕竟，中国还是以间接融资为主的国家，房地产和住房按揭贷款把有限信贷资源耗尽，对于实体经济来说等于抽走了血液。
总体而言，用央行有关负责人的观点描述M2或许更为恰当：随着去杠杆的深化和金融进一步回归为实体经济服务，比过去低一些的M2增速可能成为新的常态。
