随着房产市场的火爆，各种房产纠纷也不断浮出水面，买房是人生大事，想要在二手房市场中选购一套合适又称心的房屋，学问可不少！今天我们来讲一讲购买二手房有12个坑，如何绕过去。
初秋的杭州已有些微凉，但房地产市场的热度却是有增无减。
随着房产市场的火爆，各种房产纠纷也不断浮出水面：有签阴阳合同的，有房东反悔不卖的，有情侣为了房子翻脸的……
买房是人生大事，想要在二手房市场中选购一套合适又称心的房屋，学问可不少！今天，我们就请“律师来了”签约律师吴方荣来给大家讲一讲，购买二手房有12个坑，如何绕过去。
购买二手房要绕过12个坑：
1.核实出卖人身份。
主要是核实出卖人是不是真正的房屋所有权人，务必核对其房屋所有权证、土地证（或者二合一的房地产权证）、契证及身份证件。对于办理委托公证卖房的情况，通常有许多不可知的风险，尤需谨慎。
2.核实房屋权属。
要看房屋权属有没有争议，有没有被抵押等。首先应查看房屋所有权证，必要时也可以到房管局核对真伪。
3.注意房屋共有人。
若房屋存在共有人，则必须让共有人也在买卖合同上签字。司法实践中，出现过冒名顶替签字的情况，所以尤其需要注意仔细核对签名人的身份。
4.注意房屋是否违章或待拆。
注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围的情形。否则，很可能钱房两空。
5.注意房屋是否被查封或转让。
注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的，避免付款后房屋无法交付。
6.房屋是否被出租。
房屋已出租他人的，会导致买受人无法实际居住，因此买受人务必多次实地查看核实房屋是否存在出租情况；如有，应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。
7.注意土地使用年限。
住宅的土地使用期限最长是70年，也有比这个年限短的住宅，房屋的年限是影响房价的重要条件，所以买受人在购买前务必核实清楚。
8.明确各类税费。
二手房交易过程中，需明确各项税费的承担，包括增值税、个人所得税、印花税、契税等。在实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上，所以在实践中，需对各项税费的承担作明确的约定。
9.明确违约事项。
如采取按揭贷款购房的方式进行购房的，对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定，避免以后产生纠纷。
10.明确附属设施。
若有些房屋有附属设施（如花园、泳池）的，也应该明确价款中是否包含这些附属设施，特别是那些价值较大的设施设备。
11.明确佣金。
各方对中介佣金也应明确约定，并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。
12.避免阴阳合同。
有的人会为了避税，而签订价款约定不一致的阴阳合同，像这样的二手房交易存在较大风险，如产生纠纷诉诸法律，则法院会认定真实意思的买卖合同，因此应尽量避免签订阴阳合同。
二手房买卖问答集锦
过完年房价涨了400万 房东后悔不卖了
问：我在2015年过年前，通过中介在上海市区订了一套总价400万的房子，定金交了80万，过年前就已经网签了，和房东约定了过年后办理贷款。
可没想到过了个年，房价暴涨！我定的这套房子价格几乎翻了一倍，总价达到了800万。但还没等我高兴几天，房东就反悔不肯卖了，说赔我80万，要和我解除合同（按照合同内容，如果房东反悔，需要赔付我两倍的定金，也就是160万）。
请问律师，我是否可以坚持要求房主履行合同？如果不能，那么他是否应该按合同赔偿我160万？
答：房屋转让交易中，买卖双方如果已经网签并且已签订纸质的房屋转让合同的，则双方之间的房屋转让合同关系已经正式成立，对双方均具有约束力。
如果房东方反悔，可以向法院起诉要求房东继续履行转让合同，一方支付房款，另一方就应该交房、办证。
如果双方仅仅网签但没有签订纸质的转让合同或仅仅签订了预订协议的，则转让合同关系不成立，双方之间仅成立房屋预订关系，房东反悔的，买方只能要求对方双倍返还定金，在本案中就是返还160万元。
看二手房签了意向书付了钱
现在发现主卧有安全隐患
问：我前段时间看了套二手房，签了意向书，应中介要求缴纳了2万元意向金。后发现该房主卧是拆了承重墙和门窗、阳台改造的，存在很大的安全隐患，就打消了购房的念头，并要求中介返还意向金。
但现在中介一直不肯退钱，卖方还多次打电话来虚张声势，骚扰家人，请问我们该怎么办？
答：你与中介形成的是一种居间合同，根据《合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承当损害赔偿责任。
二手房买卖涉及标的大，交易手续繁复，交易也 存在较大的风险。由于房地产中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”，基于中介公司的这种行业特殊性，“如 实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面：一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应确保其提供信息的真实 性。
综上，中介未如实向你报告该房屋的真实情况，导致你利益受损，其具有不可推卸的责任。因此，中介必须退还该笔意向金并赔偿你所受到的相应损失，如协商不成，可通过司法途径解决。
买了房子拿了三证
收房时却发现里面还有租客
问：我和老公是3年前搬来杭州的，考虑到儿子上学问题，就准备卖掉老家的房子，在这里重新买一套。
当时我们看中了一套二手房，中介带我们去看了3次，地段、户型都还不错，总面积120平米，讨价还价以后，我们就花170万元买下来了。
签完合同拿到三证，我们准备收房时，却发现房子里竟然住了一家三口！他们看到我们也很惊讶，说房子是原房东租给他们的。我看了他们的租赁合同，合同签订日期在我们买房之前，而且有效期是3年。
后来我们去法院起诉，可是法院判决租赁合同有效，我们没办法，只能又等了3年。
现在好不容易等到他们合同到期，以为总算能住进去了。结果租客不但没搬走，屋里又住进一个80多岁的老人。我们跟他们协商，他们就是不肯搬。
这些年我们一直在外面租房子住，每个月光租金就要3000来块。眼下房子价格一直在涨，我们也吃不消再买别的房子了，请律师帮帮我们，我们该怎么办？
答：作为房屋的所有权人，你们在法律上是完全有权可以恢复对房屋的占有、使用的。如果对方执意不肯搬，你们可以向法院申请强制执行，在法院强制执行有一定难度的情况下，也可以考虑使用自力救济的方式来维护自身的权益。
另外，在二手房买卖的过程中，房屋的实际交付，以及房屋产权的变更登记都应该成为支付购房款的必备的因素。
无论付款的方式是按揭、分期付款，还是一次性付款；作为买方而言，在最后一笔购房款付清之前都必须保证交房和房屋产权的变更登记均已经完成。如果买方有特殊要求的，比如卖方户口迁移的，则也应该将其设置为付款条件。
在卖方收到最后一笔购房款之前，其一定会全力帮助买方解决相应的问题。相比之下，购房款全部付清之后，再去找原房东维权就将非常困难。
从法律上讲，买卖不破租赁，而且租赁在先，肯定是先保护租客的，只要是合法的租赁合同，产权转移租赁还是有效的。但是如果卖方刻意隐瞒租赁情况，买方也可以举证并起诉房东，根据实际造成的损失索赔，比如说少用几年，就索赔租金或者相应购房款等。
在签买房合同前，购房者一定要注意以下几点：房屋有无租赁关系、是否被法院查封、物业费水电等有没有欠费、户口有没有迁走。这些可以事先在合同里说明，并让房东承诺。
签约律师吴方荣：浙江腾飞金鹰律师事务所高级合伙人，杭州市律协房地产专业委员会主任，杭州市法学会房地产法研究会秘书长，杭州仲裁委员会仲裁员，杭州市西湖区人民法院商事和建筑房地产特邀调解员，专业从事建筑房地产、公司法等领域的法律服务。
