日前，青岛市国土资源和房屋管理局在其网站公布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》（青土资房发[2014]495号，以下简称《意见》）指出，对居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）购买首套住房，在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠，出售唯一住房又新购住房的居民家庭，偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。
对于此次青岛的首套房认定新政，科威国际不动产青岛区域总经理孙杰昨日（9月24日）接受《每日经济新闻》记者采访时表示，按照以前的规定，“即使卖了再买也按二套（认定）”，而今对首套房认定趋向宽松，但未来首套房利率优惠多少，还要等细则。
《意见》要求，青岛各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，要及时发放。
此外，《意见》还指出，未来青岛还将加快商品房预售监管资金审批和拨付速度。对非重点监管资金即报即批，做到随时申请，随时拨付；分类调节预售监管资金拨付力度，综合考虑企业信誉和开发资质等级情况，将重点监管资金拨付比例上调5%~20%；对其他资质较低及信誉不良的开发企业，严格实施重点监管资金全额监管，以防范风险。落实好开发企业配套费后置征收等相关政策。
“由‘认房又认贷’变为‘认房不认贷’后，名下无房但有贷款记录的首次置业者，以及‘卖一换一’的改善人群将会享受首套购房优惠，对市场影响较大。”业内人士告诉《每日经济新闻》记者，目前二手房市场上改善性需求占比约为40%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求，约占32%。这一标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市。
今年7月31日，青岛市国土资源局和房屋管理局官方微博 “青岛房地”发布消息，宣布部分放宽限购，9月1日再次宣布，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策，由此，青岛房地产限购政策全面松绑。
据《每日经济新闻》记者了解，7月31日青岛市部分解除限购后，青岛新房和二手房的成交量和成交价格并未出现上涨，在限贷执行严格的背景下，取消限购对市场拉动效应不大。
一次次政策松绑的背后是青岛高居不下的库存压力。按照机构此前公布的数据，青岛在今年1月份商品住宅库存去化周期为13.7个月，但过了上半年，库存去化周期明显上升，比如7月末监测的数据显示，已经达到了26个月。
就在本月初，当青岛市放松限购政策之时，当地从事多年楼市研究的孙杰就表示，接下来青岛的信贷政策也将进一步放松，在其看来，限购松绑的政策并不彻底，从市场反应来看还有空间。
重磅：青岛限贷松绑 新政明确放松首套房贷认定标准
继全面放开楼市限购之后，我市房地产市场再次“松绑”。昨日青岛市国土资源和房屋管理局、市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、市住房公积金管理中心、市地方税务局、市规划局联合发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》（以下简称“《意见》”），提出“新六条”以促进房地产市场可持续发展。
其中最为引人瞩目的就是“限贷”政策的松绑，文件指出“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定”。
我市全面放开住房限购
文件内容：房地产业关系民生和经济社会的可持续发展，要切实按照“稳增长、保民生、促发展”的总目标，认真贯彻落实国家房地产市场“双向调控”要求，围绕建立新型住房制度的需要，加快保障性安居工程建设，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，不再实行住房限购政策。积极支持、引导房地产市场调结构、保刚需、促改善、稳增长，满足居民多层次的住房需求，推动我市房地产市场持续平稳、健康发展。
解读：青岛市国土资源和房屋管理局于今年7月31日发布消息：自2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购的政策。
紧接着9月1日，青岛市国土资源和房屋管理局再次发布消息：自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。这意味着我市已全面放开限购。
限购政策全面放开后，岛城楼市进入了活跃时期，开发商也加大了降价促销力度，以期扭转持续了将近一年的滞销局面。随之看房量、开盘量、销售量出现较大幅度的回升，8月全市新房销量突破万套。进入9月，交易量出现上下波动，市场还存在一定的观望情绪。
3年建筹公租房不少于3万套
文件内容：将强化政府住房保障责任，进一步完善住房保障体系。逐步建立以公共租赁住房为主体，实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系，统筹解决我市低收入住房困难的家庭、新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体、外来务工人员的阶段性住房需求，进一步改善人民群众的居住条件和生活环境。持续加大保障性住房建设力度，在第三个住房保障发展规划期内（2014-2016年），保障性住房建筹总量不低于3.5万套，其中建筹公共租赁住房不少于3万套，保障性住房供应总量不低于3万套。在推进公租房建设的同时，收购部分商品房屋作为公租房源。
全力推进各类棚户区改造。重点推进集中成片和非集中成片棚户区的改造，稳步实施城中村改造，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设趋于完善，2017年以前基本完成10.2万户改造任务。提高棚户区改造的货币化安置比例，鼓励拆迁居民自行选购住房或由征收部门收购、团购房屋作为安置房源。
促进新农村社区的建设。每年新开工100个新型农村社区建设，构建“中心城区-次中心城区-重点中心镇-新型农村社区”的新型城镇体系路线，实现农民就地市民化，农村集聚地就地城镇化。
解读：今年8月1日我市发布《关于进一步完善保障性住房建设和管理的意见》和《青岛市住房保障发展规划（2014-2016年）》，文件指出，在我市第三个住房保障发展规划期（2014-2016年）内，保障性住房建筹总量将不低于3.5万套，其中公租房为3万套，占房源总量的85%以上。据初步测算，规划期内市财政共需投入保障资金大约17.1亿元。
与此同时推出保障房新政：从今年8月1日起，青岛市现行的保障房分类申请将正式停止，改为统一申请、并轨运行，逐步建立以公租房为主体，实物保障和租金补贴相结合的住房保障供应体系。不再区分申请房源类型，统一核发《保障性住房准予登记通知书》。这一项新规也是为公租房全面推行做好铺垫。
唯一房售出后再购房算首套
文件内容：按照保障刚需、支持改善、调节投资的要求，实行差别化的住房信贷和税收政策，满足居民多层次的住房需求，进一步活跃房地产交易市场。
对居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠。出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。住房公积金管理机构在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。
居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买住房的纳税义务发生时间以定位（安置）协议签订时间或网签合同签订时间孰早为准。
解读：此前各金融机构的信贷政策规定，个人名下唯一住房有贷款，即便贷款还清卖掉后再买一套房，也算作二套房贷，要执行二套房贷的首付款比例及利率标准。如今《意见》中指出，唯一住房出售后且还清贷款，再购房按首套房贷认定，这无疑是给“限贷”松绑。青岛高级分析师张斌指出，首套房贷认定和契税减免，对于购房者是很实惠的利好。文件开头的发布单位中“中国人民银行青岛市中心支行”赫然在列，说明此发布口径已获得金融系统认可。但是各银行审核标准仍有可能存在差别，指导性文件后的具体落实有待观察。
另外文件中对个人购买普通住房契税减半，对购房者来说负担也将进一步减轻，尤其是首次购房者。
商品房预售价格弹性调节
文件内容：加快商品房预售监管资金审批和拨付速度。对非重点监管资金即报即批，做到随时申请，随时拨付；分类调节预售监管资金拨付力度，综合考虑企业信誉和开发资质等级情况，将重点监管资金拨付比例上调5-20%；对其他资质较低及信誉不良的开发企业，严格实施重点监管资金全额监管，以防范风险。落实好开发企业配套费后置征收等相关政策。
积极活跃房地产交易市场。以独立楼栋作为办理商品住房项目预售许可的最低单元。对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节，套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。力推适合刚性需求的中小户型、中低价位楼盘项目加速入市，在预售审批环节主动提前介入，实行一条龙服务，确保相关开发企业申办预售许可一次通过。相关部门适时举办房地产展销会等活动，进一步活跃市场交易。运用进社区、登门办证等手段，提高登记效能，维护市场秩序。
解读：自2011年我市实施限购令以来的三年期间，中央层面多次要求地方制定房价控制目标，随后各地根据要求制定了房价控制目标。在此背景下，我市房管部门对商品房预售审批也加大了管理，根据项目所在区域、项目品质等不同，设定价格控制线，并适度上下浮动。如今《意见》中明确指出“以独立楼栋作为办理商品住房项目预售许可的最低单元。对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节，套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理”，表明我市房管部门进一步放松市场调控的态度，加速中低价位楼盘项目入市步伐。
保障性住房用地优先供应
文件内容：进一步优化房地产业内部结构。在做好棚户区改造、保障性住房和普通商品住房项目建设用地供应的基础上，重点加大城市基础设施和医疗卫生、教育文化事业建设用地供应，相应增加商业、金融、娱乐、旅游、养老和健康等新兴服务业供地比重，促进房地产业内部结构的优化升级。
调整住房供应结构。按照项目控制和总量控制相结合、以项目控制为主的原则，结合保障性住房、拆迁安置住房的数量和公共基础设施、公用配套设施统筹安排，优先保证保障性住房、拆迁安置住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房的供应比例；从严控制144平方米以上的大户型住房比例。
规范行业管理强化风险控制
文件内容：加强对开发企业的资质管理。鼓励、引导开发企业兼并、重组，支持企业做强做大，提高抗风险能力，促进房地产业持续健康发展。健全房地产市场信用管理。研究建立发展改革、城乡建设、规划、国土资源房管、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统。
