一般而言,抵押权作为一种担保物权,在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形下,债权人有权就抵押物优先受偿。因此,通常情况下,抵押权优先于债权;而本案中,李先生只是普通债权人,而银行作为抵押权人应当优先受到保护。
但抵押权优先于普通债权的规则只是一般规则,法律上和司法实务中基于特殊考虑,仍然设置了一些特殊规则。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复还强调,“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从这两条规定来看,消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后,其享有的债权优先于工程款优先受偿权;而工程款优先受偿权又优先于抵押权,故而,消费者在支付了购买商品房的全部或者大部分款项后,其享有的债权优先于抵押权。这主要是考虑到当时我国不动产登记以及相关查询制度尚不完善,为充分保护消费者权益,司法解释进行了特别规定。需要强调的是,从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来看,对于商品房买卖中涉及的消费者宜作广义理解,凡是从房地产开发企业处购买其向社会销售的房屋的自然人,都应作为消费者对待。这主要是因为与开发企业相比,自然人在经济地位上、经验上都处于弱势地位,故而应当予以特别保护。本案中,李先生和赵女士作为消费者,其已经支付了全部购房款并实际占有房屋多年,因此,李先生的债权应当优先于银行的抵押权。本案中,北京铁路运输中院之所以解除工程款优先受偿权人中铁建申请的查封,也正是基于这一考虑。而作为抵押权人的银行,在接受开发商抵押时,应当就拟抵押房屋是否已经销售等进行充分的调查,避免类似本案的风险。
其次,随着我国物权法的颁行、不动产登记以及相关查询制度的完善,法律已经为消费者购房提供了更为全面的保护。消费者在购买商品房尤其是现房时,应当预先对房屋权属尤其是权利限制情况进行查询;在购买预售房时应当预先了解开发商是否办理了预售许可证,并要求其及时进行网签;在签订购房合同时,应当立即办理预告登记,避免开发商将房屋另行转让或者抵押;在开发商办理初始登记之后,应当及时要求完成转移登记,将房屋转移到自己名下,从而避免本案中李先生所遇到的无法及时办理房产证的尴尬。
还要看到,本案也暴露出了我国商品房销售监管上的漏洞。目前,对于商品房预售已经建立了一套比较完善的监管体制,足以避免类似本案的法律风险。但现行法规和规章将预售房与现房的界限限制在完成竣工验收之前。这种做法恰恰令本案的开发商钻了空子:房屋已经建成,故而无需预售许可和预售备案,避免了相应的监管;但房屋初始登记尚未完成,购房人尚不能通过登记查询、预告登记、转移登记等方式及时了解权利瑕疵并提前作出相应的安排。希望房地产市场监管部门及时修改相关法规和规章,充分保护商品房买卖中的消费者权益。
