随着限购、限价、银信合作叫停等调控措施对房地产企业的轮番“轰炸”，房企现金流压力不断加码。中原地产数据显示，短期内房地产市场仍将惯性下行，预计今年将有六成的企业出现“缺钱”。此种情况下，房地产企业融资难题逐渐凸显，为缓解资金压力，房企联合信托公司借助发行“马甲”信托，行房地产信托之实，打通融资渠道。
“这些信托主要为了逃避银监会监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权、矿产、艺术品为包装，但实际投向领域却是房地产。这些房企要么因为资质不佳根本无法‘光明正大’地发行房地产信托，要么因为信托公司受到严厉监管，房地产信托无法过关。这为未来兑付埋下更大的隐患。资深信托人士刘擎告诉记者。更重要的是这些穿马甲的信托游离于房地产信托的监管之外。
监管加剧
房地产信托的收益也呈现一路飙升的趋势。普益财富数据显示，2011年房地产信托平均预期年收益率全年平均预期年收益率达10.08%，远超工商企业和债券。
作为房地产企业的一棵救命稻草，房地产信托2011年的发行规模可谓是“井喷”。
用益信托数据显示，2011年房地产信托成立规模为2670.74亿元，占全部信托资产的38%。在中国信托业协会公布的2011年四季度末信托公司主要业务数据中，资金信托合计46408.12亿元，其中房地产投资占比14.83%，余额6882.3亿元，仅次于基础产业和工商企业。
与此同时，房地产信托的收益也呈现一路飙升的趋势，普益财富数据显示，2011年房地产信托平均预期年收益率从1月的9.26%升至12月的10.52%，全年平均预期年收益率达10.08%，远超工商企业和债券。
但是伴随着房地产信托的高收益，其可能带来的风险，也引来监管层的关注。
银监会出台《信托公司净资本管理办法》和《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，明确要求信托公司在年度报告中披露净资本、风险资本以及风险控制指标等情况。遗憾的是，在2010年发布年报的56家信托公司中，仅有11家披露了这些信息，其风险评估仍然很难判断。
用益信托报告显示，今年2月份以来，已发行的信托产品，集中投向房地产、工商企业及金融领域，其中，房地产领域融资规模最大。
“房地产信托产品受到限制，主要体现在增量上，目前市场对信托产品需求还是很大的，开发商在急用资金方面，主要依靠信托，但是现在政策在收紧，今年的产品设计上肯定会相对谨慎一些。”某信托公司人士表示。
一位接近银监会的人士表示：“目前房地产信托审批节奏已经较去年有所放缓，信托行业监管已经相当严格，对房地产信托项目也采取层层审批，以控制总量。”
然而，除了监管层的监管外，房地产行业在今年也将迎来兑付大考。
中金报告显示，截至2011年三季度末，存量房地产信托规模约为7000亿元人民币，2012年预计到期规模2234亿，总还款额约2500亿元。
“房地产信托到期兑付风险将陆续浮出水面，目前房地产市场有价无市，开发商销售回款少于预期，对一些融资渠道较少的开发商来说，信托无疑能解决资金问题，但是信托和项目紧密相关，一旦出现资金链断裂，将影响整个行业的发展，后果可能无法估计。”某房地产企业研究中心经理周建成告诉记者。
借道另类信托
和房地产信托20%的融资成本相比，其他产品的融资成本一般只有15%。但在现金流的压力下，较低的成本也促使地产公司曲线融资。
尽管如此弱市下，部分房地产公司仍然通过改变标的物和取消房地产信托名称的方式，实现曲线融资。
在用益信托网，某信托公司发行的一款集合资金信托计划(一期)，发行规模1.5亿元，期限12月，预期年收益率9%～12.5%，受让一家石油开发公司——吉林省松原市联华石油开发有限责任公司经营收益权。抵押物为天津武清区的一块土地使用权，以及一家房地产企业科亨置业100%股权，并由该房企和信托公司联合担保。
“投资人从信托合同中看到的信托收益率，并不是融资方的真正成本。作为投资者来说，并没有了解这款产品的资金用途，这种情况下，一旦发生兑付风险就会很难控制。”普益财富信托研究员范杰认为。范杰举例说明，比如房地产企业要发行一款产品，预计年期收益为8%，而开发商实际支付的融资成本高达13%~15%以上，其中包含信托公司1%~2%的信托费，以及代销银行1%~2%的代销费用，此外还有托管费等。
这样不以房地产信托的名称，转用经营权进行发售似乎并非孤例。
吉林某信托公司发行的长白山26号集安配建廉租房项目贷款集合资金信托计划，使用水库水面进行抵押：“结合集安市房地产市场的实际情况，用成本逼近法89.96元/平方米计算，水库水面土地价值为7300万元，抵押率为40.99%，可以覆盖本信托计划的本金和利息。”
“这些地产公司一般采用名下非房地产行业的子公司，以建设公司居多，并以银行股作为质押实现融资。在信托公司看来，对这些‘壳’公司考量的标准主要是公司资质和负债率，资金用途因为有质押的银行股，他们并不担心融资方出现资金断裂的风险。”用益信托研究院岳婷认为。“实际上这也是房地产信托，只不过绕开了投资人直接的资金信托，而是采用投资人以股权投资与壳公司，由信托公司作为受托人进行管理，然后股权过户致信托公司。这样操作审批难度比直接资金信托保底收益容易，而且收益和风险挂钩。”
导致房企铤而走险的是房企融资成本的暴涨，“和房地产信托20%的融资成本相比，马甲信托的融资成本一般只有15%。但在现金流的压力下，较低的成本也促使地产公司趋之若鹜。”信托人士刘擎表示。监管部门对房地产信托市场监管日益严厉的信号一定程度上加速了信托产品的发行。
记者了解到，“马甲”信托会成为监管核查的重点。今年以来，银监会已经加大对房地产信托专项检查，检查的重点围绕信托资金兑付，风险摸底等，春节以前监管部门已经在非正式管道谈论马甲信托。
