2011年，房地产调控政策不断加码，2012年房地产形势如何？合理房价应该如何定位？当前中国房价何以令百姓望而却步？房价虚高问题应该下什么药才能根治？在河南省房地产业龙年新春年会暨中原经济区建设高峰论坛上，一向被人称为“任大炮”的全国工商联房地产商会副会长、北京华远地产[3.85 2.12% 研报]股份有限公司董事长任志强以其独特的观点为河南房地产业界做出了透彻的分析。
关于2012的确定
国家的调控政策会不会继续加码？房地产泡沫会不会破灭？房价是否已经探底？对于房子，消费者买还是不买？2012年，房地产业界似乎充满了太多的变数和不确定性。而作为业界专家任志强却坚定地认为2012年的房地产市场确定性最明确。
任志强指出，首先，今年的调控政策不变是确定的，不论是温家宝总理的讲话，还是国家的相关部门都在强调要巩固去年的调控成果，调控政策要坚持毫不动摇。其次，今年的房地产投资会下降也是很确定的，去年房地产投资年底较年初有较大下降，今年的投资下降还将延续。再次，今年的新开工面积下降也是必然的，不过，他认为因为有大量保障房入市，今年的销售面积估计会略有增长。
关于房价
目前，房价是否已经下跌？如何定位合理房价？这不仅是开发商关注的问题，更是购房者所关注的。2011年，很多城市的楼市价格确实降了，但是作为老百姓却没有感受到房价的下降，没有得到实实在在的优惠，依旧在为买不起房而发愁。对此，任志强指出，重要的原因是银行提高首套房贷款利率以后，把钱转移到银行的兜里去了。尽管房价是下降了，但是，银行首贷利率的提高导致老百姓实际支出能力在减弱，国家机构纷纷要求加大对首套房信贷的支持力度，如果银行信贷能回到“国八条”所说的差别利率的情况下，销售才会实现预期的略有增长的目标。否则，房地产市场形势依然严峻。
日前，温家宝总理再次强调促使房价合理回归不动摇，但是应该回归到一个什么样的价格，这是一个疑问，也没有一个指标可以表示合理房价。任志强根据对各国房价和收入进行累计比较，发现当房价和收入的弹性指数为1的时候，房价相对合理，他还通过对香港、日本、美国等地区和国家进行比较分析房价和收入的弹性指数。他指出，中国从2003年实施宏观调控以来至2010年，房价和收入的弹性指数为1.38，房价偏离了收入，是过高的。
把脉楼市
是什么导致了中国的高房价？任志强认为首先是土地供给制度的垄断。2003年，实行土地的招拍挂制度，土地招拍挂制度就是价高者得，通过价高者得大大抬高了城市地价和租金。一方面土地制度和户籍制度限制了居住用地的转换和国土面积的使用，也导致了住房价格的高升和整体房屋价格高于人均收入水平。另一方面政府拿出太少的土地给人们或城市用于居住，他指出，美国城市建成区占国土面积的3.1，日本占国土面积的4.2，中国所有的建成区加起来只占国土面积的0.33，而所有的城市建成区真正用于居住所占有的面积只有全部国土面积的0.11，因为城市里面还有道路、桥梁等。
低利率和宽松的货币政策也是推动住房价格上涨的原因。任志强通过计算指出，人们把钱存在银行只能取得少量利息，且实际购买力会有所下降，但是购买住房，却可能成几倍的增长，无论是过去还是现在住房投资回报都是增长的。“利率和货币政策导致人们愿意投资房产”他说。
开方治“病”
“必须对症下药才能让房价过快上涨的问题得到合理的回归。如果不能解决对症下药的问题，仅仅靠行政力量去限制房价的话，最终它仍然是背离的，而且一松手的时候，一定会反弹。”任志强这样说。那么对症应该如何下药？
任志强给出了自己的药方。一是改变现有的土地制度和土地供给方式，给予土地自由交易的权利。因为资源配置首先在于能按市场需求的资源配置，就是它不是垄断的，它有自由的交易权利，否则没有自由交易权利的产品，是无法进行自由交换和垄断的。二是住宅购置是资产购置，应给予相对优惠的利率，并对货币政策和税收政策进行一定的调整。三是房地产产品生产是一个固定资产投资的过程，不能把住房问题当做政治问题来解决。当政治问题来解决，必然违反市场的基本规律。
