租房注意:租客如何行使和保护房屋优先承租权?

  • 来源: 青年时报
  • 2018-07-20 08:58:50
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廖先生与裘女士签订一份《房屋租赁合同》,廖先生将自己名下的一处房产出租给裘女士经营使用,双方同时约定租赁到期后,裘女士享有优先承租权。

租赁合同到期前三个月,裘女士依约向廖先生方提出续约申请,但因双方就新的租赁条件无法达成一致。

随后,廖先生便通过公开招标的方式出租房产,最后由第三人方某以最高价中标。但裘女士认为,廖先生的这一做法剥夺了其享有的优先承租权,双方为此协商不成,产生重大分歧并引发纠纷。

谢培均律师分析

廖先生与裘女士签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律强制性规定,依法有效,对双方当事人具有约束力。因此,裘女士公司对案涉的房产享有优先承租权。

廖先生裘女士双方无法对新的租赁条件达成新的协议,并不意味着裘女士优先承租权的丧失,也不能代表裘女士方放弃优先承租权。

廖先生在继续出租案涉房屋时,不能剥夺裘女士的优先承租权,而应积极履行相应告知义务,在确定中标价的同时,征询裘女士是否继续租赁的意愿。

但是,在该案中廖先生方采用暗标方式进行竞标招租,开标后未就最高价征询裘女士意见,显然剥夺了裘女士行使优先承租权。廖先生方据此认为裘女士享有的优先承租权已经消失,有违双方关于优先承租权的合同约定。

律师提醒

对于出租人而言,虽然我国法律尚未明确规定优先承租权的相关内容,但是既然合同约定中同意承租人享有优先承租权,其在继续出租时就需要考虑如何尽到相应的通知义务,以免应自身违反合同约定而被承租人抓住把柄。

为此,出租人应注意的是

1. 告知已经有意向签约的“同等条件”,包括租期、租金、租金支付方式等;

2. 通知承租人明确其是否行使优先承租权的期限以及相应的法律后果等;

对于承租人来说,虽然合同中有约定享有优先承租权,但为了更好地行使该项权利,而不被出租人或法院认定有放弃该权利的情形,应注意的是:

1. 在租期届满前,以书面形式向出租人主张续签租赁合同;

2. 在出租人以招投标方式招租时,务必参加招投标活动,以表明具有继续承租的意愿。

法律小贴士

优先承租权是指在同等条件下,对租赁物享有先于第三人的承租权利,具有排他性,既能让出租人实现收益最大化,也有效保障了承租人生产生活的持续不断,并让承租人最大程度享受长时间租赁期限内装修投入、周边群众认同等方面带来的回报。虽然我国法律尚未明确规定优先承租权,结合《合同法》第230条关于优先购买权的规定,在实践中,优先承租权也越来越得到人们的认可,并在具体的租赁合同中加以体现。

 

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